Es bastante habitual en nuestro mercado inmobiliario encontrarnos con conflictos derivados de las compras de unidades funcionales o departamentos de pozo. A partir de la voracidad de las comercializadoras (inmobiliarias), se ha mal denominado con el término “compra de pozo” de un bien inmueble, cuando en el fondo lo que lo que uno compra en este caso es la obligación de hacer del que desarrolla o construye. Es decir que el denominado comprador o inversor, con sus adelantos de dinero o pagos anticipados, está financiando al desarrollador y/o constructor. El precio menor que generalmente paga por las unidades de “pozo” respecto a una unidad nueva terminada equivalente del momento presente, corresponde a un descuento que viene dado por un diferencial de tasa del rendimiento o ganancia esperada por el desarrollador y el costo estimado de la obra. Este cálculo mal hecho en momentos de gran volatilidad de precios tanto de las unidades futuras a vender como de los costos de obra dan lugar a problemas que han terminado en reclamos patrimoniales. Dada la falta de acceso a crédito estable y razonable, a lo largo de nuestra historia económica, esta práctica es muy habitual en el mercado local y ha servido como fuente de financiación para los desarrollos inmobiliarios. Los conflictos legales sobrevienen cuando lo proyectado, lo que se vendió, no se cumple, total o parcialmente. Para evitar estos defalcos y otros problemas de personas no tan bien intencionadas es fundamental tomar los recaudos legales pertinentes del caso. Lamentablemente la realidad nos marca que la mayoría de las comercializadoras de inmuebles (inmobiliarias), no tienen la suficiente exigencia normativa por parte de los entes reguladores, ni los propios colegios de matriculados, que están lejos de hacer valer las normas vigentes en operaciones de este tipo y otra más normales. La compra de inmuebles constituyen actos que conllevan numerosas consecuencias de índole jurídica, financiera, económica, social y fiscal, es por ello que el asesoramiento profesional bien vale la pena asumirlo por anticipado. La modificación introducida por el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina en su artículo 2071 establece con suma claridad: “ Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.” El incumplimiento de la obligación impuesta en la norma, priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
HAGA VALER SUS DERECHOS.
