El mercado inmobiliario argentino, con sus características particulares de informalidad, falta de acceso al crédito y volatilidad económica, parece estar ante un cambio importante. El gobierno de Javier Milei ha anunciado la implementación de hipotecas divisibles, una herramienta diseñada para reactivar el financiamiento de viviendas y reducir el déficit habitacional. La promesa es ambiciosa: formalizar miles de propiedades, abrir el acceso al crédito hipotecario a sectores que nunca lo tuvieron y reactivar un sector que ha languidecido durante décadas. Sin embargo, la historia y el contexto institucional argentino obligan a tomar esta iniciativa con cautela. La realidad del país exige un análisis profundo de los desafíos y riesgos que puede traer este modelo financiero.
Orígenes y Evolución Internacional: La Experiencia que Argentina Busca Replicar.
Las hipotecas divisibles no son una innovación; su concepto tiene raíces en el derecho romano, donde figuras como la hypotheca y el pignus establecieron las primeras bases de lo que hoy entendemos como garantías reales. La idea de dividir las obligaciones de una hipoteca surgió en Europa en el siglo XX, en países como España e Italia, donde el modelo de hipoteca fraccionada o por cuotas permitió que cada unidad de un desarrollo tuviera su propia deuda, facilitando así la venta y financiación de viviendas en proyectos grandes. Mientras Europa exploraba esta modalidad, Estados Unidos optó por la securitización de hipotecas en los años 70. La Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968 dio lugar a los Mortgage-Backed Securities (MBS), que permitieron empaquetar hipotecas y venderlas en el mercado secundario. Este modelo, con todas sus complejidades y riesgos —como evidenció la crisis de 2008—, otorgó liquidez al sistema financiero y se expandió a otros países del Commonwealth, como Reino Unido y Australia, donde la securitización se convirtió en un pilar del mercado inmobiliario. Estas experiencias muestran cómo, con marcos regulatorios sólidos, estos instrumentos pueden ofrecer beneficios reales. En Argentina, sin embargo, el contexto es muy diferente.
Un Contexto de Inseguridad Jurídica
Las hipotecas divisibles tienen una estructura atractiva para proyectos de construcción: permiten hipotecar un desarrollo completo, como un edificio o complejo habitacional, y liberar cada unidad con su propia porción de deuda. En teoría, esta modalidad protege tanto a los desarrolladores, que pueden asegurar la venta de unidades sin esperar a que el proyecto esté completamente terminado, como a los compradores, quienes asumen una deuda específica sobre su propiedad individual. Sin embargo, en Argentina, un país donde la estabilidad de los contratos a largo plazo es frecuentemente cuestionada, la aplicabilidad de este sistema enfrenta desafíos de fondo. El problema de la anomia y la fragilidad del estado de derecho en Argentina complican la ejecución de cualquier herramienta financiera que dependa del respeto por la propiedad privada y el cumplimiento de los contratos. En otros mercados, como Estados Unidos, los derechos de propiedad están respaldados por un marco regulatorio que protege a los acreedores y permite la ejecución rápida de hipotecas en caso de incumplimiento. En Argentina, en cambio, los conflictos judiciales, las presiones políticas y una cultura de desconfianza en las instituciones suelen interferir con los derechos de los propietarios, aumentando los riesgos para los bancos y desarrolladores que decidan adoptar este modelo. La Eterna
Amenaza de la Anomia y su Impacto en el Mercado
Uno de los aspectos centrales de la normativa de hipotecas divisibles es la posibilidad de formalizar propiedades sin escritura, un problema que afecta a más de 1,3 millones de viviendas en Argentina. Si bien la formalización de estas propiedades abriría una nueva oferta de garantías para el crédito hipotecario, el éxito de esta medida depende de la capacidad de las instituciones para mantener la integridad de los contratos y proteger los derechos de propiedad. La historia reciente de Argentina, marcada por decisiones judiciales que muchas veces favorecen a ocupantes o inquilinos en detrimento de los propietarios, plantea dudas sobre si el sistema judicial podrá sostener una política de este tipo sin exponer a los acreedores a mayores riesgos. La cultura de incumplimiento contractual que caracteriza al mercado argentino crea una paradoja: un modelo de hipotecas divisibles, que en otros países ofrece seguridad y eficiencia, podría convertirse en una fuente de conflicto en un entorno donde el respeto por los contratos es frágil. La pregunta no es si el sistema de hipotecas divisibles puede funcionar en teoría, sino si puede sostenerse en la realidad de un país donde los contratos y los derechos de propiedad están sujetos a constantes amenazas.
Derecho de Superficie: Un Instrumento Prometedor
El decreto de hipotecas divisibles incluye el derecho de superficie, un mecanismo que permite hipotecar derechos sobre la construcción sin que el titular deba ser propietario del terreno. En países como España y otros del Commonwealth, el derecho de superficie ha sido clave para facilitar proyectos de urbanización y forestación, ampliando las opciones de financiamiento. En Argentina, donde el mercado inmobiliario es informal y carece de transparencia, el derecho de superficie podría representar una oportunidad para ampliar el crédito, pero también un riesgo en manos de un sistema institucional frágil donde a menudo se escuchan historias de inversores estafados, proyectos llenos de incumplimientos y desarrolladores fugados del país o en la cárcel como el caso más reciente de Wenance y su desarrolladora inmobiliaria Avilis. El optimismo del gobierno respecto al impacto de esta herramienta choca con una realidad donde la formalización del mercado inmobiliario no depende solo de la existencia de instrumentos legales, sino de una transformación profunda en la cultura de cumplimiento de las obligaciones y la estabilidad del marco legal. El derecho de superficie, en un contexto como el argentino, podría resultar en una herramienta tan prometedora como difícil de implementar, dado el estado actual del sistema judicial y la falta de confianza en la estabilidad de los derechos sobre la propiedad.
Los Desarrolladores Enfrentan Riesgos Adicionales en un Entorno Inestable Para los desarrolladores, las hipotecas divisibles ofrecen la posibilidad de acceder a financiamiento y asegurar ventas de unidades antes de que el proyecto esté finalizado. Esto, en teoría, reduce el riesgo financiero y permite una mayor agilidad en los desarrollos de gran escala. Sin embargo, en un país con alta inflación y un sistema de justicia que puede demorar años en resolver un conflicto de propiedad, los desarrolladores podrían encontrarse en una posición vulnerable si el entorno político o social interfiere con el cumplimiento de los contratos. La experiencia de países como México y Chile, donde las hipotecas divisibles han dinamizado el sector inmobiliario, demuestra que el modelo puede funcionar en entornos más estables. Sin embargo, en Argentina, los desarrolladores no solo deben considerar los riesgos financieros inherentes a cualquier proyecto, sino también la posibilidad de que los derechos sobre sus garantías hipotecarias se vean cuestionados. En este sentido, las hipotecas divisibles en Argentina podrían convertirse en una promesa ilusoria para un sector que ya enfrenta múltiples obstáculos.
La Banca y el Desafío de Crear Confianza en el Sistema
La banca argentina, tanto pública como privada, se encuentra ante la oportunidad de diseñar productos específicos que se ajusten a las hipotecas divisibles. Sin embargo, el entorno macroeconómico y la baja monetización de la economía, con depósitos en moneda local que representan solo el 16% del PBI, limitan severamente la capacidad de los bancos para ofrecer financiamiento a largo plazo. Además, sin un mercado secundario sólido para títulos hipotecarios, los bancos enfrentarán dificultades para trasladar el riesgo y obtener la liquidez necesaria para sustentar esta nueva modalidad. El desafío principal para el sistema financiero será, entonces, construir un esquema de crédito que inspire confianza en los compradores y proteja a los acreedores. Sin embargo, en un país donde el mercado de crédito ha sido históricamente débil y las intervenciones estatales frecuentes, la viabilidad de una oferta hipotecaria sostenida es, en el mejor de los casos, incierta.
Una Promesa de Innovación Frente a un Panorama de Incertidumbre
La implementación de hipotecas divisibles representa una promesa de innovación en el sector inmobiliario argentino, un sector necesitado de soluciones estructurales desde hace décadas. No obstante, el contexto nacional exige una mirada crítica. Sin un marco de respeto a los derechos de propiedad, un sistema judicial eficiente y una cultura de cumplimiento contractual, esta iniciativa corre el riesgo de convertirse en un experimento fallido. A diferencia de otras economías donde las hipotecas divisibles encuentran estabilidad en el marco regulatorio y la cultura de respeto por los contratos, en Argentina la anomia y la fragilidad institucional podrían frustrar los beneficios esperados. El gobierno de Javier Milei apuesta a que las hipotecas divisibles serán la llave para abrir las puertas de la vivienda a miles de argentinos, pero el tiempo dirá si esta promesa podrá sobrevivir a la complejidad de la realidad nacional.